אחת התכונות הטובות ביותר שיכולה להיות למשקיע נדל"ן, היא היכולת להסתגל לסביבה דינמית. תחילה, ההסתגלות באה לידי ביטוי ביכולת להעתיק את יעד ההשקעה מישראל לאירופה. כעת? משקיעי נדל"ן רבים בוחרים לצאת מ"אזור הנוחות" שלהם לטובת השקעה שלכאורה נחשבת פחות שגרתית או פופולרית – השקעה בנדל"ן מסחרי.
כידוע, הנדל"ן המסחרי לא מתמקד בדירות או בתים ואינו מיועד לקהל שוכרים פרטיים. השקעות נדל"ן מסחרי באירופה כוללות בתוכן את הנכסים הבאים:
- חניונים
- בנייני משרדים
- משרדים בודדים
- חדרי אירוח ובתי מלון
- חנויות ומחסנים
- מבני תעשייה / מפעלים
אחת השאלות השכיחות ביותר היא איך לבחור נדל"ן עסקי בחו"ל. אלו השאלות המנחות שיסייעו לכם במענה על השאלה:
- הגדירו מראש סכום השקעה מוגדר
- הגדירו את סוג הנכס בו אתם מעוניינים (ממשרד ועד מחסן)
- דבקו באסטרטגיה ידועה: אזור מפותח או אזור שעתיד להתפתח
- חפשו מידע על האדם / חברה להם אתם שוכרים
הסכם שכירות לטווח הארוך – יתרון אדיר
חוזה שכירות ארוך טווח מסתמן כאחד היתרונות הבולטים ביותר של השקעות נדל"ן מסחרי באירופה. אם ישנה תכונה המאפיינת את המשקיע הישראלי, היא הרצון להתעסק כמה שפחות בנכס. זו אגב גם הסיבה כי מרבית המשקיעים חוברים אל חברות ניהול שדואגות לכל הנדרש – ממציאת השוכרים ועד החתמתם השוכרים על הסכמים.
שוכרים פרטיים המעוניינים בפתרון שכירות בדירת מגורים, לרוב יחתמו על הסכם שכירות של שנה. בהתאם לאופי השוכרים, הרי שסביר כי תצטרכו להחליף דיירים בכל שנה או שנתיים. המשמעות? התעסקות רבה, בזבוז זמן וסאגה נוספת של חתימות, פגישות ותיאום ציפיות.
השקעות נדל"ן מסחרי באירופה מבססות סביבת השקעה נוחה יותר עבורכם, מאחר וחברות שיחמתו על הסכם שכירות בעבור המשרד שברשותכם, יהיו מעוניינות בהסכם ארוך יותר. הסכמים שכאלו יכולים להגיע גם לכ-5 שנים ואף יותר. כך, לאורך התקופה הזו אתם יכולים ליהנות מהכנסה קבועה ויציבה, ומאפס התעסקות בנכס.
אזור עם ביקוש או אזור עם צפי לביקוש?
אם יצא לכם להשקיע בנכסים פרטיים, הרי שאתם כבר מודעים לכך שאחד הפרמטרים החשובים ביותר הם כמובן אזור הנכס. הנוסחה די פשוטה: נכס באזור מרכזי יהנה מביקוש גבוהה יותר. השקעות בנכסים עסקיים הן השקעות לטווח יותר ארוך, תוך שאתם גם מעוניינים בהסכם שכירות ארוך יותר אל מול השוכרים שלכם. לכן, כדאי בהחלט להשקיע בנכס באזור נחשק הנהנה מביקוש גבוה, גם במחיר של השקעה ראשונית גבוהה יותר.
החסרונות שבהשקעה בנדל"ן מסחרי באזור לא מבוקש/מפותח:
- הסתיים חוזה השכירות? סביר כי יהיה לכם קשה למצוא שוכר חדש
- במטרה למצוא שוכר, תצטרכו להתגמש המון פעמים בדמי השכירות
- קחו בחשבון תקופות בהן הנכס יעמוד ריק
דעו היטב מי השוכר שלכם – בצעו בדיקות מקדימות על החברה
כשאתם שואלים את עצמכם איך בוחרים נדל"ן עסקי בחו"ל להשקעה, אתם גם צריכים לשאול את עצמכם מי יהיה האדם שישכור מכם את הנכס. דמי השכירות עבור נדל"ן מסחרי גבוהים יותר, תוך שההתחייבות של השוכר היא לפרק זמן ארוך יותר. לפני חתימה על הסכם השכירות, מומלץ בהחלט לבצע בדיקות מקדימות ולגלות מי האדם / החברה העומדים מולכם.
זכרו כי חברה שלא תוכל לעמוד בהתחייבות הכספיות, למעשה תפגע בהשקעה שלכם. נכס פרטי ריק יוצר גם הוא חור בכיס, וכעת אתם רק יכולים לדמיין לעצמכם את החור שיכול לייצר נדל"ן עסקי ריק: דמי השכירות שאתם מפסידים בכל חודש גבוהים יותר, האחזקה גבוהה יותר ואיתה גם התשלומים הנלווים הנדרשים על ידי הרשויות.
מה עליכם לבדוק אודות השוכר שלכם?
- חפשו מידע על החברה באינטרנט
- האם יש לחברה חובות / עיקולים
- האם מדובר על חברה יציבה / ידועה בתחומה
- דרשו מהחברה תדפיסים ומסמכים המעידים על אופי פעילותה